VILA SVETINA

A Sanctuary for Modern Wanderers

Za partnerje in investitorje · zaupno

Kjer zgodba postane destinacija.

Vprašanje za investitorja

Gostje ne kupujejo več sob. Kupujejo razlog za pot.

Kje bo vaš kapital leta 2030: v tristoti sobi ob obali ali v kraju, ki ga ni mogoče kopirati?

63 %popotnikov že načrtuje obisk manj znanih krajev, stran od gneče.Expedia Unpack '25
Poglejte, kam gre turizem →

Komu je ta stran namenjena

Ta projekt ni za vsakogar. In to je njegova vrednost.

Vila Svetina je premišljeno majhna. Nagovarja partnerje, ki razumejo, da v premium turizmu zgodba in atmosfera ustvarita ceno, ne kvadratni metri.

  • I

    Butični hotelirji in razvijalci resortov

    Operaterji z enim do petimi premium objekti v Avstriji, Nemčiji, Italiji ali Švici, ki iščejo naslednjo lokacijo z identiteto, pripravljeno za gradnjo.

  • II

    Družinski skladi z dolgoročnim pogledom

    Family offices, ki iščejo oprijemljivo, trajnostno naravnano naložbo v alpskem prostoru, z jasno zgodbo in nadzorom nad izvedbo.

  • III

    Zasebni vlagatelji z izkušnjo v luksuznem turizmu

    Posamezniki iz Evrope in Zalivskih držav, ki želijo zasebno destinacijo za izbrane goste, poslovne kroge ali lastno rabo.

Vizija · moderna domačnost

Kje najdete svoj mir? Vila Svetina je kraj, kjer se gost resnično sprosti.

Hedonizem brez razkazovanja

Udobje luksuza, ki ne kriči.

Japonska duša, slovenski kamen

Japonska estetika in domači materiali, poklon Almi M. Karlin.

Zasebnost v treh enotah

Dve vili in družabna hiša. Zasebnost je vgrajena v tloris.

Set za goste iz celostne grafične podobe Vile Svetina
Iz celostne podobe: set za goste z japonsko pahljačo uchiwa.
01
Zasebni chefKuha pred gosti; lokalna sezonska kuhinja in teppanyaki otok.
02
Vinska soba v živi skaliTemperirana klet, kjer je skozi beton viden naravni teren.
03
Cigar & game roomBiljard, konjak, knjižnica. Prostor, ves oblečen v temen les.
04
Globoke kadi in savnaKopalnice kot zasebni spa, z razgledom na gozd.
05
Vrt pri vsaki enotiGost si sam utrga sezonsko zelenjavo; žar in prostor za drva ob terasi.
06
E-kolesa, e-avto, gozdna potVodeni izleti do term, Celja in Celjske koče; doživljajska pot v sosednjem gozdu.

Šest poglavij

Projekt, pripravljen do zadnjega detajla.

01

Zgodba

Alma M. Karlin in Svetina: resnična zgodba in dvakrat najlepša gorska vas.

Odpri poglavje →
02

Arhitektura

Trije objekti v pobočju, fasada iz žganega lesa in sound box.

Odpri poglavje →
03

Interier

Od genkana do vinske sobe v živi skali: devet prostorov, ena atmosfera.

Odpri poglavje →
04

Znamka

Celostna grafična podoba, pripravljena za prvi dan komuniciranja.

Odpri poglavje →
05

Trg

Kam gre turizem: preverjeni podatki in napovedi do leta 2030.

Odpri poglavje →
06

Partnerstvo

Kar prevzamete, investicija, idejni vodja in ekipa.

Odpri poglavje →
Kip Alme M. Karlin v Celju
Kip Alme M. Karlin v Celju, njenem rojstnem mestu.

Zgodba · Alma M. Karlin (1889–1950)

Popotnica, ki je obkrožila svet in počiva na Svetini.

Alma Maksimilijana Karlin se je rodila v Celju. 24. novembra 1919 se je sama odpravila na pot okoli sveta in na njej ostala skoraj desetletje. Potovanje si je plačevala s poučevanjem jezikov in pisanjem za evropske časnike.

Japonska jo je zaznamovala bolj kot katera koli dežela. Pokopana je na vaškem pokopališču na Svetini, nekaj korakov od parcele Vile Svetina.

V projektu Alma ni muzej. Je način gledanja: v zaporedju prostorov, v žganem lesu, v tišini japonske estetike in v detajlih, ki gosta presenetijo šele drugi dan.

1889Rojstvo v Celju
1919Odhod na pot okoli sveta
1920sJaponska, Azija, Pacifik
1950Večni počitek na Svetini

»Svetina je moj najljubši kraj na svetu.«

Alma M. Karlin, po izročilu, ki ga navaja Župnija Svetina. Aleteia, 31. 5. 2020 · Siol.net, 22. 4. 2016

Zgodba, ki je investitor ne more kupiti nikjer drugje: resnična, lokalna in mednarodno razumljiva.

Lokacija · Svetina nad Celjem

Dvakrat najlepša gorska vas v Sloveniji.

Slovenska turistična zveza je Svetino za najlepšo gorsko vas razglasila v letih 2004 in 2006. Vas leži na 683 m, na sedlu nad Celjsko kotlino, okoli romarske cerkve Marije Snežne s kritino iz ročno cepljenega črnega skrilavca.

CELJE · 238 m SVETINA · 683 m megla ostane v kotlini
+ 445 miz kotline na sedlo v petnajstih minutah vožnje
Avtocesta A1≈ 10 min
Celje, center≈ 15 min
Terme Laško≈ 25 min
Ljubljana in letališče≈ 75 min
Gradec, Zagreb, Dunaj2–3 h
N Šmartinsko jezero Savinja Celje · 238 m Teharje Štore Svetina · 683 m VILA SVETINA

Pot iz Celja na Svetino, povzeta po zgibanki iz celostne podobe. Shematski prikaz, ni v merilu.

Svetina ob zlati uri, z razgledom proti Pohorju in Alpam

Arhitektura · idejna zasnova 2021–2022

Hiše, ki legajo v pobočje, namesto da bi stale na njem.

prof. Nande Korpnik · Korpnik produkcija d.o.o.

Razpršena nastanitev: trije samostojni, a povezani objekti. Zelene strehe nadaljujejo travnik, stekleni zatrepi se odpirajo proti dolini, dostop z avtom ostane pod zemljo in izven pogleda. Fasade so iz žganega lesa Shou Sugi Ban, ki ga presekajo površine v naravnem tonu lesa.

Objekt A, prostorski prikaz arhitekturne zasnove
Arhitekturna zasnova · Nande Korpnik
Vizualizacija mansarde objekta A s spalnimi kapsulami
Vizualizacija po zasnovi interierja · Janja Bulc
ADružabna hiša

K + P + M · ≈ 423 m²

  • Sprejem, degustacijska kuhinja s teppanyaki otokom, lounge pit s projekcijskimi platni
  • Klet: vinska soba v živi skali, craft pub, cigar & game room z biljardom
  • Mansarda s spalnimi kapsulami za skupine, svate in team buildinge
  • Sound box ob vhodu: samostojen zvočni paviljon
Objekt B s steklenim zatrepom, prostorski prikaz
Arhitekturna zasnova · Nande Korpnik
Vizualizacija vile B: kamin kot celotna stena s stopnicami
Vizualizacija po zasnovi interierja · Janja Bulc
BVila za par ali družino

P + M · ≈ 134 m²

  • Spalnica in galerija pod lesenim stropom
  • Kamin kot celotna stena s stopnicami
  • Razkošna kopalnica z globoko kopalno kadjo
Objekt C, prostorski prikaz arhitekturne zasnove
Arhitekturna zasnova · Nande Korpnik
Vizualizacija vile C: otok, iz katerega zraste masivna miza
Vizualizacija po zasnovi interierja · Janja Bulc
CVila za družine in manjše skupine

P · ≈ 132 m²

  • Dve zaprti spalnici, predsoba in skupni prostor s čajno kuhinjo
  • Savna v orehu, globoka kopalna kad, niša za drva
  • Bivalni prostor z otokom, iz katerega zraste masivna miza
Vila Svetina: objekti A, B in C s fasado iz žganega lesaVizualizacija koncepta
Objekt B, stekleni zatrep proti doliniVizualizacija koncepta

Prostorski prikazi volumnov iz arhitekturne zasnove (2021–2022). V izvedbi so fasade iz žganega lesa Shou Sugi Ban z elementi v naravnem lesu, kot jih določa idejna zasnova interierja.

Zelene strehe

Strehe B in C so travnik, ki se nadaljuje čez hišo. Iz vasi kompleks skoraj izgine.

Stekleni zatrepi

Lomljene strešine se končajo v steklu. Postelja gleda naravnost v dolino.

Avto pod zemljo

Garaža za tri vozila in polnilnica sta vkopani. Gost od vrat dalje hodi po travi in kamnu.

Ločene enote

Vsak objekt ima svoj vhod, teraso in vrt. Intimnost je vgrajena v tloris.

Fasada · Shou Sugi Ban

Črna hiša, ki se zlije z gozdom.

Janja Bulc, mag. inž. arh.

Shou Sugi Ban je stoletja stara japonska tehnika: površino lesa nadzorovano ožgemo pri visoki temperaturi. Oglje postane koža hiše, ki jo ščiti desetletja. Črno fasado presekajo površine v naravnem tonu lesa: vrata, portali, nadstreški in stropovi, ki se vidijo skozi steklo.

Idejna zasnova: fasada iz žganega lesa Shou Sugi Ban
Iz idejne zasnove interierja, Janja Bulc: eksterier, fasada iz žganega lesa.
OdporenŽgana površina ščiti les pred plesnijo, gnitjem, dežjem in vremenom.
OgnjevarenŽe ožgan les je manj dovzeten za ponovni vžig.
Brez vzdrževanjaNe potrebuje dodatne zaščite; z oljenjem ostane globoka črnina dlje časa.
Del gozdaČrna hiša se med drevesi umakne pogledu in postane del pokrajine.
Sound box v žganem lesu ob dovozni cesti pred objektom A
Sound box ob dovozni cesti, pred objektom A. Prostorski prikaz Korpnik 2022, fasada prikazana v žganem lesu Shou Sugi Ban.

Posebnost projekta · Sound box

Soba, v kateri se zvok sliši, svet pa ne.

Samostojen paviljon v obliki brušenega kristala, oblečen v žgan les. Vezan je na objekt A in vkopano garažo, a ločen od bivalnih enot. Prostor za glasbo, film in igro, ki ne zmoti nikogar na terasah.

  • 19,25 m²poligonalni tloris, vhod skozi kamnit zid
  • Soncečrni sončni paneli, vgrajeni v streho, napajajo celoten sound box
  • Projekcijastropno projekcijsko platno za filme in koncerte
  • Igrastransko vpete premične konzole za računalniške igre
  • Za vseza družine, poslovne skupine in večere po degustaciji
Tloris sound boxa, M 1:50
Tloris sound boxa, M 1:50 (prof. Nande Korpnik)

Interier · idejna zasnova

Japonska natančnost. Slovenski kamen. Topel les.

Janja Bulc, mag. inž. arh.

Občutek velike drevesne hišice, vpete v gozd: vidni beton, lesene deske na stropu, ki tečejo ven v napušče, naravni kamen, usnje in masivni les.

Vizualizacija vhoda: črna fasada iz žganega lesa, hrastova vrata, skrilaste ploščeVizualizacija koncepta
I · Prihod

Genkan: vstop kot obred

Japonsko zaporedje vstopa: grob kamen, kamnit blok, lebdeče lesene stopnice in mehka tekstilna obloga, kjer se gost preobuje v copate. Tlak je iz antracit skrilavca, kakršen pokriva cerkev Marije Snežne; vhod v naravnem lesu prekine črno fasado iz žganega lesa.

Vizualizacija: chef pri teppanyaki plošči kuha pred gosti za orehovim otokomVizualizacija koncepta
II · Srce hiše

Teppanyaki: chef kuha pred gosti

Kuhinjski otok iz orehove masive z živim robom in vgrajeno japonsko žar ploščo. Chef ne kuha za zaprtimi vrati: večerja postane predstava za mizo, z razgledom v gozd.

Vizualizacija družabnega prostora objekta A z lounge pitom in kaminomVizualizacija koncepta
II · Srce hiše

Lounge pit ob kaminu

Poglobljen lounge pit s kaminom v kamniti steni in dvižnimi projekcijskimi platni, za dolge večere in diskretne poslovne predstavitve.

Vizualizacija kleti: vinska soba v skali, degustacijska miza, bakren točilni pultVizualizacija koncepta
III · Klet

Vino v živi skali

Temperirana vinska soba, kjer preboj v betonu razkrije naravni skalnat teren. Ob dolgi degustacijski mizi bakren točilni pult za craft pivo žari v barvi jantarja.

Vizualizacija: cigar & game room z biljardno mizo in usnjenimi sedežnimi garnituramiVizualizacija koncepta
III · Klet

Cigar & game room za knjižno omaro

Za vrtljivo knjižno omaro se odpre prostor, ves oblečen v temen oreh: monumentalna biljardna miza, humidor in vitrine s konjakom, klasični usnjeni sedežni garnituri.

Vizualizacija spalnice z ravno stekleno steno in razgledom na megleno dolinoVizualizacija koncepta
IV · Počitek

Spalnice v toplih, tihih tonih

Mikrocement v zemeljskem tonu, lesen obod postelje, usnje in lan. Stena iz stekla od tal do stropa odpre sobo proti dolini, ki je zjutraj pod meglo.

Vizualizacija hodnika v mansardi z drsnimi stenami iz satiniranega steklaVizualizacija koncepta
IV · Mansarda

Hodnik drsnih sten

Do spalnih kapsul vodi hodnik japonskih drsnih sten: hrastovi okvirji, satinirano steklo z velikim, diskretnim vzorcem znaka in svetloba, ki diha skozi steklo.

Vizualizacija zasebnega spa: kamnita kad, savna v orehuVizualizacija koncepta
V · Zasebni spa

Savna v orehu, kad z razgledom v gozd

Kopalnice vil B in C so zasebni spa: globoka kopalna kad ob steklu, savna v orehu z rebrastimi oblogami, svetel grobo štokan kamen in mozaik iz tankih paličic. Niša za drva je poleg savne, na dosegu roke.

Žgan les
Antracit skrilavec
Vidni beton
Ameriški oreh
Beljen hrast
Bež mikrocement
Baker in medenina

Vizualizacije koncepta in referenčne podobe temeljijo na idejni zasnovi interierja (Janja Bulc, 2022–2024); prikazujejo atmosfero in materiale, ne končne izvedbe.

Blagovna znamka · celostna grafična podoba

Znamka je narejena. Destinacija lahko začne komunicirati prvi dan.

Suna Ljubica Čehovin · Martin Košir

Črkovni znak, slikovni znak v obliki cveta, barvna paleta, tipografija in sistem tiskovin: od vizitke in zgibanke do seta za goste. Pripravljeno za uporabo, s priročnikom.

Logotip Vila Svetina s konstrukcijsko mrežo
Logotip in konstrukcijska mreža
Pokončna postavitev logotipa, pozitiv in negativ
Pokončna postavitev: pozitiv in negativ
Slikovni znak v zlatem tisku na črnem papirju
Zlati tisk na črnem papirju

Primarni kolorit

#2E2A30#A05A34#F7F3EE

Barvni sistem

Barvni pari

Priročnik CGP, stran 49: barvna paleta
Priročnik, str. 49: barvna paleta
Priročnik CGP, stran 55: primeri uporabe palete
Priročnik, str. 55: primeri uporabe palete
Priročnik CGP, stran 59: material kot element podobe
Priročnik, str. 59: material kot element podobe
Slepi tisk črkovnega znaka na črnem in belem papirju
Priročnik, str. 61: slepi tisk na papirju

Trg · kam gre turizem

Masovni turizem ima čudovito preteklost.

Popotniki se umikajo od masovnega turizma k butičnim, osebnim doživetjem s celostno oskrbo. Najhitreje rastejo prav majhne namestitve in programi po meri.

63 %popotnikov bo na naslednji poti verjetno obiskalo manj znano destinacijo, stran od gneče.Expedia Unpack '25
198,5 mrd USDvrednost trga personaliziranih potovanj in doživetij v letu 2026; do leta 2030 naj bi dosegel 370,7 mrd USD (+16,9 % letno).The Business Research Company
89 %milenijcev in pripadnikov generacije Z meni, da mora itinerar vključevati lokalne okuse in izdelke lokalnih ponudnikov.American Express Travel, 2026 Global Travel Trends
+11 %prenočitev v slovenskih gorskih občinah v prvem polletju 2026, najvišja rast med vsemi tipi občin; ustvarijo 29 % vseh prenočitev.STO, 2026
+23,3 %prihodov gostov iz ZDA v prvih sedmih mesecih 2026 (+20,5 % prenočitev).STO po podatkih SURS, 2026
I

Hiper-personalizacija s človeškim dotikom

Gost ne kupi sobe, temveč vnaprej predvideno izkušnjo: od ritma dneva in prehrane do doživetij, ki jih ne najde nikjer drugje.

II

Od »eko« k regenerativnemu

Zahtevni gostje pričakujejo polno oskrbo, ki hkrati krepi lokalno okolje in skupnost, ne le zmanjšuje škode.

III

Gastronomija, wellness, dediščina

Vodilne vstopne točke butičnega turizma: vrhunska kulinarika in vino, celostni umik ter kultura z lokalno zgodbo. Vila Svetina združuje vse tri.

Slovenija kot primer butične prakse

Slovenija svojo strategijo že leta gradi na zelenem, butičnem turizmu višje vrednosti. Povpraševanje je poleti 2026 posebej izrazito v Alpski Sloveniji; državni poudarek ostaja na doživetjih Slovenia Unique Experiences za manjše skupine z visoko kupno močjo.

Viri: Expedia Group, Unpack '25: The Trends in Travel The Business Research Company, Personalized Travel and Experiences Global Market Report 2026 American Express Travel, 2026 Global Travel Trends (povzetek STO, 11. 8. 2026) STO, obisk raste v gorskih destinacijah (31. 7. 2026) STO, Močno turistično poletje 2026 (1. 9. 2026) STO, Butični turizem in Slovenia Unique Experiences

Trg · zakaj zdaj

Turizem raste. Slovenija je imela najmočnejše leto doslej.

Trije glavni trgi slovenskega turizma so Nemčija, Italija in Avstrija: prav ti, na katere cilja Vila Svetina in ki so do nje dve do tri ure vožnje.

1,52 mrdmednarodnih turističnih prihodov v letu 2025, +4 % glede na leto prejUN Tourism, 2026
793 mioprihodov v Evropo v letu 2025; +4 % in 6 % nad ravnjo leta 2019UN Tourism, 2026
17,8 mionočitev v Sloveniji v letu 2025, +6 %; 75 % jih ustvarijo tuji gostjeSTO, 2026
35,8 %svetovnega trga luksuznih potovanj predstavlja Evropa, največja regija; napoved rasti 3,7 % letno do 2034tržna ocena IMARC
Viri: UN Tourism, World Tourism Barometer, januar 2026 Slovenska turistična organizacija, prihodi in nočitve 2025 (23. 1. 2026) IMARC Group, Luxury Travel Market 2026–2034 Javni podatki o trgu niso napoved donosa projekta.

Projekt v paketu

Kar prevzamete.

683 mnadmorska višina, Svetina nad Celjem
3arhitekturne enote na 3.034 m² parcele
≈ 689 m²bruto površina objektov A, B in C

Zemljišče

3.034 m² tik nad vasjo, od tega 883 m² stavbnega zemljišča; preostanek gozd in kmetijske površine.

Idejni arhitekturni projekt

Trije objekti, tlorisi, prerezi in prostorski prikazi; prof. Nande Korpnik.

Idejna zasnova interierja

Materiali, oprema in prostorski koncepti po etažah; Janja Bulc.

Blagovna znamka in CGP

Logotip, slikovni znak, barve, tipografija, tiskovine; Suna Ljubica Čehovin.

Zgodba in vsebine

Alma M. Karlin, japonska dimenzija, besedila v slovenščini in angleščini.

Dokumentacija

Zemljiška in projektna dokumentacija, investitorska mapa; na voljo po podpisu NDA.

Investicija in partnerstvo

≈ 4,25M€

Predvidena naložba v izvedbo objektov, interierja in zunanje ureditve. Natančen finančni model, scenariji in donosnost so del investitorske mape.

Odprti smo za odkup projekta ali za skupno izvedbo. V obeh primerih idejni vodja ostane pri projektu do predaje.

Na ključ: vi investirate, mi gradimo.

  1. 01
    Dovoljenja in soglasjaGradbeno dovoljenje, soglasja, elaborati.
  2. 02
    Izbira izvajalcevRazpis, ocena in pogajanja; samo preverjeni izvajalci.
  3. 03
    Vodenje in spremljanje gradnjePrisotnost pri vseh ključnih odločitvah na gradbišču, v imenu investitorja.
  4. 04
    Detajli in opremaMateriali, oprema, označevanje, hortikultura.
  5. 05
    Predaja destinacijeDelujoča destinacija, pripravljena za prve goste.
01Prvi pogovor
02NDA
03Investitorska mapa
04Ogled Svetine
05Model partnerstva

Kontinuiteta · idejni vodja ostane

Vila Svetina je moj življenjski projekt. Kot idejni in kreativni vodja ter gradbenik jo želim pripeljati do konca: takšno, kot je zamišljena, oziroma takšno, kot jo bomo skupaj potrdili za končno izvedbo. Investitor ne kupi le načrtov. Dobi človeka, ki pozna vsak detajl in zgodbo za njim.

Božidar Bašič

Pobudnik in vodja projekta

Gradbenik z dolgoletno kariero v razvoju blagovnih znamk in dizajnu. Vodi projekt od ideje do predaje.

  • En sogovornik od ideje do predajeArhitekt, interier, znamka in izvajalci se usklajujejo na enem mestu.
  • Varuh znamke in zgodbeDetajli, ki nosijo vrednost (Alma, japonska duša, materiali), ostanejo v izvedbi.
  • Gradbeno znanje na terenuManj presenečenj, hitrejše odločitve, nadzor nad kakovostjo in roki.
  • Vloga po meri partnerstvaKreativni direktor in predstavnik investitorja; obseg in plačilo se določita v partnerski pogodbi.

Zaprti scenariji

Za izbrane partnerje imamo še dve poti. Javno ju ne delimo.

Osnovni projekt je hedonistična vila. Na isti parceli smo razvili še dva drugačna turistična in bivalna modela, ki ju združujemo v skupen koncept. Predstavimo ga osebno, po podpisu NDA.

Scenarij II

Varovana bivalna enklava

Na voljo pod NDA

Scenarij III

Alpske hiše iz kamna, stekla in lesa

Na voljo pod NDA

Ekipa

Štirje avtorji. Ena zgodba.

Arhitektura

prof. Nande Korpnik

Arhitekt in redni profesor na FGAG Univerze v Mariboru. Sodoben objekt z lokalno tradicijo.

Interier

Janja Bulc

Mag. inž. arh. Idejna zasnova interierja vseh treh objektov, japonski vplivi in naravni materiali.

Blagovna znamka

Suna Ljubica Čehovin & Martin Košir

Celostna grafična podoba: slikovni znak, paleta, tipografija in sistem tiskovin.